[摘要] 面对经济增速放缓和地方财政压力，楼市调控会不会半途而废?温家宝总理14日在记者招待会上已经回答得精彩绝伦。
面对经济增速放缓和地方财政压力，楼市调控会不会半途而废?温家宝总理14日在记者招待会上已经回答得精彩绝伦。
确实，中国房地产行业过去的发展史上，几乎就不存在“末日景象”。当商品房制度改革以来，起初因为认识和观念的缺失，并没有得到居民的热烈追捧，即使到1998年政策性“一刀切”终止福利分房，也都没有立马让房价插上翅膀飞起来。但是，经过长达10年的改革预热，住房的商品属性被市场化手段发现，2003年以后投机者快速觉醒，潜藏在房子中的“黄金屋”被先知先觉者发现，钢筋水泥冷冰冰的建筑物成了财富的宝藏，吸引了使用信贷杠杆按揭“淘宝者”蜂拥而至。有多少人享受到了房地产飞速飙涨的盛宴，恐怕没有人心中会有末日情结。
2012年注定是房地产行业的一劫，楼市陷入低潮的迹象越来越明显。说明住宅价格连续十数年上涨之后，已成强弩之末了。
中国经济去房地产化，是具有历史必然的大局。考察100个样本城市，其住宅平均价格下降成为趋势。虽然地产商不惜代价和市场博弈，包括利用高利贷高成本融资硬挺，坚持“死扛到底”就是不降价，但预期中宽松货币政策迟迟不见到来，严重削弱了地产商调动资源的博弈能力，价稳量跌的短期僵持局面悄然瓦解，有些地产商不得不靠转让项目地块求生存。
信贷政策稳健的定调，给了房地产整个行业致命的一击，促使房地产内部加速“去杠杆化”，累计库存相对过剩益发严峻。等到地产商逐渐反应过来，真正想尊重市场价值规律，想降价断臂求生的时候，才发现驱逐了投机客的房地产市场，真正的有效居住需求只存在于低端保障房市场，根本不在动辄数百万元计的高端商品房市场。“末日情结”还真像一道魔咒，独霸支柱地位十数年的房地产行业黯然失色，不得不让位退出支柱产业的经济“圣坛”。
中国的房地产业“失宠”，导致了房地产商的集体失落，他们感觉到了前所未有的严冬奇寒，被笼罩在一股“末日情结”中，过去那种连躺着睡梦中都能轻松赚钱的好日子，开始沉淀为过眼烟云的南柯一梦，只能依稀恍惚咀嚼“甜蜜的回忆”了。
房地产业的噩梦也让地方政府唇亡齿寒。出于摆脱财政困局的利益攸关，地方政府也可能有意识错判形势，直接或间接跨越政策红线，出手搭救楼市中挣扎的地产商，少不了高明些的以市场方式运作，让政府投资平台公司接盘地王项目，保护一城一地房价不至于崩盘;也有干脆出台变相救市政策的，直接以购房入户刺激购买力提振楼市，等等不一而足。当然，这种敢于冒天下之大不韪的鲁莽举动，逆历史潮流而动的草率举措，最终不得人心而短命收场将是必然的。
确实，总理记者招待会上的讲话，无疑坚定支持了中国经济“去房地产化”路径是契合了经济发展的历史趋势。房价回归价值原点，不仅是自然规律的体现，也是经济转型的要求;房产回归居住功能，不仅是民生诉求的体现，亦是提升经济品质的追求。转型增长，文化繁荣，把物质的满足，提升到精神的富足，是中国经济迈向未来的突破口。
房价没回到合理价位 上市房产公司“备粮草过冬”
节后楼市成交量攀升 三大原因促成回暖
三月初楼市明显出现了回暖的迹象。某业内人士认为回暖的迹象主要由三个原因：个原因是去年的刚需压抑了一年，今年有一个正常的释放。第二个原因是信贷政策的放松。第三个原因是部分城市对于刚需和改善性需求的支持。
目前大型企业处于观望状态，中小企业打折非常积极。虽然万科、保利、招商等大型房企引领了打折潮，但是打折的幅度不大，一般超过6折的都是中小型企业。原因在于大型企业去年业绩很好，并没人们想象的那么悲观。此外，近期市场回暖的表现，以及一些地方政府蠢蠢欲动，给了开发商一些信心，所以大型房企3月份以来打折的力度在降低，打折的积极性在削弱。而中小企业由于抗风险能力比较弱，他们的打折相对积极。
有数据显示，近期豪宅市场也有复苏的表现。周建成认为，别墅也有刚需，因为企业家阶层和精英阶层也有一个固定的群体，对于他们来说，买别墅和买豪宅也是他们非常刚性的需求。去年也抑制了将近一年，今年这部分刚需也在释放，促进了市场的回暖。
开发商不应消极观望 以价换量才是良策
在楼市长期低迷的大背景下，“以价换量”已经成为楼市不变的主题。周建成表示，目前房企在销售方面应该是积极销售，回笼资金，观望是不可取的。
在刚刚结束的两会上，不少开发商本想以等待两会召开的结果再决定后期营销计划。但是此次涉及房地产的相关会议内容并没有给身心俱疲的开发商带来利好消息，相反，中央对于楼市调控持续不动摇的信心让开发商再度“利空”。
周建成认为，温总理再次强调房价合理回归，使得市场对房地产调控政策从紧预期加强，这时候房企加紧以比较合理的价格跑量是最合适的，回笼资金，马上进行反周期的操作，再进行投资，这是企业长治久安很好的策略，而不应该赌政策，也不应该消极观望，也不应该在销售方面反周期操作。
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跑得快不如活的久 房企应多元化布局求突破
随着中央关于进一步巩固调控成果，促进房价合理回归方针的明确，关于楼市出现反弹和相关政策可能出现调整的预期正在淡化。谈到房企的发展方向，周建成认为目前中国的房地产行业已经步入成熟阶段了，利润越来越合理化了，这时候活的久比跑得快更重要。不要太贪婪，市场好的时候要控制速度，不要痴迷于规模速度。
针对房企投资方面，周建成提了2个建议：一个是反周期操作，不痴迷于销售。第二个方面新业态的布局，不要再传统的红海领域继续厮杀。
目前住宅受到政策的影响很大，这种影响未来三五年不会改变，商业地产在很多一二线城市出现了过剩的现象。而旅游地产像小鸟一样，一受惊就会飞跑。但是产业地产肯定是一个蓝海。产业地产的土地价格相对比较便宜，进入的门槛比较低，一些中小企业可以涉足。比如进入产业地产这个领域，是投资的新方向，很多企业在这方面进行探索、布局，蓄势。
李明：地产企业多元化布局求突破
进入2012年，随着中央关于进一步巩固调控成果，促进房价合理回归方针的明确，关于楼市出现反弹和相关政策可能出现调整的预期正在淡化。与此同时，房地产企业也纷纷采取更加主动的措施，加快多元化布局有望成为今年整个行业着力的重点。
多方信息显示，从去年开始国内一批领先的房地产企业已加快实施多元化战略，涉及商业地产、旅游地地产、养老地产等。
“商业地产在国内尚处于初级阶段，存在着广阔的发展空间。加之有国外的经验和模式可以借鉴，未来国内的商业地产必将大有作为。”远洋地产行政总裁李明说。
相关数据显示，2011年前10个月，我国商业地产投资完成额7956 .55亿元，已超过2010年全年投资完成额。北、上、广、深的商业地产项目，其整体出售价格和租金明显攀升。
实际上，多元化不仅是分散楼市风险的重要手段，也直接拓展了新市场。从公开资料看，去年上半年远洋地产投资物业营业额大增66.2%，北京远洋国际中心等办公物业的租金收入上升，成为支撑增长的主要来源。据了解，远洋商业地产已在拥有近20个处于在建阶段的商业地产项目，布点城市主要有北京、天津、杭州等。预计2015年之前，这些地区将有约10个购物中心相继亮相。
此外有数据显示，去年龙湖“天街”商业综合体和“山·海·湖”度假住宅两个全新业态累计销售超过百亿元。商业地产也助推富力地产进行了突围，去年上半年富力酒店营运收入增长37%，投资物业收入增长32%。
与此同时，旅游地产也不断升温。以海南为例，2012年1月，海南预计有37个项目开盘。知名房地产企业也纷纷进军旅游地产市场。远洋桃花岛项目作为远洋地产进军安徽黄山地产市场的旅游项目，于去年10月开盘销售;此外，重庆4家大型开发企业携150亿元资本进入贵州开发旅游地产;今典集团则表示今年将全面向旅游地产转型。这些新动向显示，旅游地产有望呈现加速发展。
值得关注的是，伴随着中国老龄化速度的加快，养老地产的前景也吸引了业内目光。相关专家指出，随着需求逐步释放与政策的完善，未来十年养老地产有望迎来快速发展阶段。有资料显示，保利、万科、龙湖、华润等企业都已开始在这一市场进行布局。
“多元化发展不仅能有效降低企业经营风险，更是着眼未来的重要布局。”李明表示，与此前单纯的住宅市场有所不同，旅游地产、商业地产、养老地产等主题地产的发展将更加看重人才、应用管理及参与城市运营等方面的能力，这在对企业带来更大挑战的同时，也会进一步促进房地产市场建设、服务及城市发展水平的提高。
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