[摘要] 调控加剧，保障房市场提速发展，商品住宅市场从火到冰，不过用了不到半年的时间。从住宅领域退出的资金，在持续高涨的通胀预期下急需新的投资出口，在股市走向不明朗、期货市场风险难测的情况下，不动产领域的商业地产持续升温，进驻城市综合体的投资资金开始明显增加。
调控加剧，保障房市场提速发展，商品住宅市场从火到冰，不过用了不到半年的时间。从住宅领域退出的资金，在持续高涨的通胀预期下急需新的投资出口，在股市走向不明朗、期货市场风险难测的情况下，不动产领域的商业地产持续升温，进驻城市综合体的投资资金开始明显增加。有温州投资客说，他去年10月购买的某综合体物业，迄今浮盈已达50%，相比住宅市场最火的时候也不逊色。
这一说法是近年来职业投资客与民间投资者的普遍观点，“不投资，银行里的钱依靠利息如何追上通胀？投资不动产，好歹能有实物做支撑。”
外资看好中国持有型物业
据仲量联行近期发布的《亚太物业摘要》，2011年，亚太地区尽管面临自然灾害和通货膨胀压力增大等诸多挑战，但商业活动依然活跃。2011年，该地区商业地产表现有望继续领跑全球。
文丽菁（仲量联行亚太区研究部总监）表示：“2011年季度，乐观的商业氛围和强劲的企业需求支撑了亚太地区商业地产，尤其是办公楼租赁市场持续火热，租用率总体有所提升。”在中国的主要城市，跨国公司和国内企业对商业地产的需求大量增加。在强劲需求的推升下，上海、北京等一线城市商业地产租金均较上一季度增长6%~7%。
世邦魏理仕中国区首席运营官金勇在接受媒体采访时表示，“外资机构继续加大在华商业地产的投资，他们一贯长期看好中国持有型物业的前景。”
各路资金涌入商业地产
因大环境趋势的影响，成都的商业地产也出现持续活跃的局面，世邦魏理仕发布的《2011年季度成都房地产市场报告》中提及，今年一季度，成都房地产市场出现商用物业持续活跃、住宅市场受政策打压降温的分化态势。优质写字楼受益于企业向西南地区拓展带来的持续需求，租赁延续活跃。政策对住宅投资的打压也在一定程度上导致写字楼热卖，售价出现大幅上涨。
因为这波商业地产暖流影响，成都各甲级和项目租金分别环比上涨3.3%和2.2%，私人投资者继续活跃于散售市场，平均售价环比急剧上涨14%至15108元/平方米，个别项目的售价甚至环比上升超过25%。
“在通胀预期明显增加的情况下，民间投资对于商业地产，尤其是大型综合体的投资热情空前高涨。”四川省社科院社会科学研究所副所长胡光伟表示，不只是专业投资者，来自民间的资金也开始从住宅市场转向商业地产。金牛万达广场、新世纪环球中心等城市综合体项目的持续热销也对这一现状写下生动注脚。
“品牌开发商争相转战城市综合体也是源于对这一领域未来发展潜力的普遍看涨，”世邦魏理仕研究部经理金灵认为，由于近年来住宅市场一直处于政策调控的风口浪尖，加之住宅市场经过多种类型资金的轮番炒作已至高点，上涨空间及利润率较之往年都有明显下降，尤其是在近些年住宅受到政策严厉调控，投资风险加大、投资门槛提高的前提下，越来越多的投资者将资金转向了其他投资领域。
世邦魏理仕预计，成都全年商业物业将新增供应65.8万平方米，在成熟和新兴商圈皆有分布，总量比去年稍多。由于大多数新增供应要到年底开业，所以预计优质零售商业市场将在未来的两个季度内平稳发展。
部分投资可能高于住宅
“如果说以前的限贷只是提高了住宅的投资成本，那现在的限购政策是直接将本土及外来投资者拒之门外。”一位已在成都住宅市场浸淫多年的温州投资客齐先生在接受记者采访时表示。政策调控后，商业地产尽管投资回款周期长，却有回报稳定、抗跌能力强等优势，因而受到越来越多的投资者关注。
“遇到口岸优良的大型综合体项目，投资回报相较于住宅而言犹有过之。”齐先生算了笔账：2010年10月，他在成都天府新城的新世纪环球中心以9000余元/平方米的价格置下了340平方米物业，“而现在这里的价格已经升至14000元/平方米左右。”以每平方米净赚4500元来算，短短不过7个月，齐先生依靠大型商业综合体项目净赚150余万元。“300余万元的投资换回150余万元的净利润，如此高的投资纵使在住宅市场最火的那些年也极为罕见。所以不管在什么样的市场环境下，总会有投资的机会和盈利的渠道，考验的还是投资者的眼光和嗅觉。”齐先生不无得意地告诉记者。
冯宗容认为，投资城市综合体已成为人们对抗通胀的重要手段，与相同价格的住宅投资相比，综合体中写字楼等物业租金一般在5%以上，而住宅的租金往往不到3%，“部分重点区域的住宅即使勉强提升租金，还有可能面临无人接招的窘境”。据各大地产专业咨询机构的数据显示，城市综合体的租金及售价在未来几年都可能出现持续上涨。
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