[摘要] 一段时间以来，为促进房地产市场健康稳定发展，国家对房地产市场实施宏观调控，地方政府也出台了一系列调控细则。然而，记者近日对重庆主城区部分楼盘销售处采访发现，一些开发企业表面上支持宏观调控政策，暗地里却通过办理假离婚证、垫付资金等方式，进行楼盘促销，调控硬规定遭遇到“软抵抗”，调控政策效力大打折扣。
房地产信托3月重启开发商资金链暂时得救
（来源：华夏时报）进入2月份，房地产信托业务受益颇丰的信托公司已经开始为新一年的业务量积极活动，而房企与信托公司可谓不谋而合，春节长假未完，已有房企迫不及待为新年度筹措资金。
2月10日，记者从多家去年底主动停止房地产信托业务的信托公司获悉，负责公司房地产信托的部门从2月份已经开始积极筹措新的房地产信托业务，房地产信托基本上全面重启。而作为房地产信托业务的主要客户，房企在春节期间就已经开始大手笔融资了，信托公司对房地产信托业务的热情和房企融资的迫切心情一拍即合。
至少3月开始批项目
2010年，房地产信托让信托公司受益颇丰，进入2011年，各家信托公司显然也不会轻易放弃这一业务。
记者获悉，2月份以来，去年底暂停房地产信托业务的主要信托公司纷纷开始积极筹备新的房地产信托业务，房地产信托基本上全面重启，至少3月份开始批项目。
据中国信托业协会近日公布的数据显示，截至去年四季度末，信托资产总计30403.55亿元，超过了公募基金2.5万亿元的管理规模。信托公司实现利润总额达到了158.76亿元，人均利润高达212万元。其中，房地产类信托在去年四季度末遭遇银监会的风险提示，主要信托公司集体暂停房地产信托业务。受此影响，房地产信托四季度融资规模出现了下降，但仍然数额巨大。数据显示，截至去年四季度末，2010年度累计投向房地产的信托资金（包括集合以及单一信托）总计2864亿元，比三季度末时的数据增加了近600亿元。而前三季度平均发行量均在700亿左右。
而房地产信托业务居国内首位的中融信托公布，截至去年12月底年度业绩纯利润6.9亿元人民币，按年增长1.2倍。中融信托等信托公司从房地产信托业务中获得巨大。
“其实今年1月份，公司负责房地产信托的部门就可以开始做业务了。”中融信托内部人士告诉记者。
而另一家大型信托公司一负责人也告诉记者，只是因为行业原因，避免和银行发生冲突，所以公司批项目的工作可能会推迟到3月份开始。其实每家公司的高层决策人员都是这样做的。
不过，信托公司也考虑到房地产调控仍在持续，为规避风险，纷纷提高了房地产信托业务的门槛。记者获悉，主要信托公司今年在做房地产信托时，将以大中型房企尤其是国企为主，同时低于3000万的项目不做。
房企积极融资应对调控
而在开发商方面，面临一轮又一轮的调控政策，房企对资金的需求显然是越来越迫切。
数据显示,2010年共有18家房企在香港进行融资,较2009年大幅增加104%。1月份，恒大地产、合生创展、雅居乐等房企纷纷通过海外发债、优先票据、向外资银行借贷等方式融资。
2月7日，碧桂园发布公告称，公司计划发行7年期优先票据，并已获得批准将于新加坡上市。碧桂园表示，倘若票据能够成功发行，所得款项将用作为现有和新增房地产项目(包括建筑费及土地款)提供资金，并作为一般公司用途。有消息称，碧桂园的融资金额约为5亿美元。
据2月1日碧桂园公布的2010年销售情况显示，2010年全年，碧桂园共实现合同销售金额约329亿元，超额完成目标约10%，同比增长约42%；实现合同销售面积约600万平方米，同比增长约26%。2010年碧桂园净利润率约16.6%，同比上升4.1个百分点，2010年底可动用现金约人民币81亿元，净借贷比率约48.4%。
穆迪表示，拟发行债券将可改善碧桂园的流动性，有助集团度过内地银行信贷趋紧的环境，并改善其债务到期状况。
一信托经理告诉记者，2011年，房企在资本市场进行公募的难度越来越大，对于仍然大量需求资金的房企来说，仍将在很大程度上依赖房地产信托。
信托和房企共同的困惑
尽管信托公司和房企，一方迫切需要拓展更多业务，一方渴求资金，可谓一拍即合，但就2011年的楼市环境来说，对信托公司和房企来说却并非皆大欢喜。
安信证券称，受益于房地产信托及能源信托领域的发展机遇,中融信托2011年的净利润预计将在10亿元以上。但中融信托的快速发展却也面临着诸多挑战。其中中融庞大的信托资产规模和其两次增资仍捉襟见肘的注册资本金之间的差距，就是该公司要首先解决的制约其发展的矛盾。
按照监管层去年公布的《信托公司净资本管理办法》，信托公司管理资金规模必须要和注册资本金挂钩。
“今年这个新政策将会更加严格地执行，所以对不少信托公司都将是一个挑战。”上述信托经理告诉记者，同时也逼迫着信托公司更加注重风险管理，同时提高项目的利润率门槛，比如部分信托公司对于房地产信托项目的要求是不得少于3000万。
河北一家中型民营房企负责人告诉记者，信托公司提高房地产信托业务的门槛，则意味着更多的中小房企和中小项目无法通过房地产信托来融资，这一类企业又将少了一条重要的融资渠道。“很多大型的信托公司不再做少于3000万的项目，这意味着一两个亿的房产项目都不一定获批。”该负责人说。
上述人士还认为，因为未来不排除继续加息的可能，房地产开发贷款融资成本仍将再次提升，同时，房地产资本市场融资和信托融资难度也在加大，必然会有越来越多的房企面临着资金压力。
办假证 垫首付：开发商“反调控”招数多多
一段时间以来，为促进房地产市场健康稳定发展，国家对房地产市场实施宏观调控，地方政府也出台了一系列调控细则。然而，记者近日对重庆主城区部分楼盘销售处采访发现，一些开发企业表面上支持宏观调控政策，暗地里却通过办理假、垫付资金等方式，进行楼盘促销，调控硬规定遭遇到“软抵抗”，调控政策效力大打折扣。
办假骗贷
记者以“家里已购有两套商品住房，想再购买一套商品住房用于投资”的名义，采访了位于大渡口区的彩云湖小区。在楼盘销售处，置业顾问上前给记者介绍楼盘的情况。当得知记者购第三套房为资金发愁时，置业顾问主动给记者支招：“办假可以吗？”她告诉记者，现在很多拥有两套房的顾客用办假的方式买第三套房。
这样银行会不会查出来？记者问。
置业顾问肯定地说：“那么多买房的，银行根本不会查；最近几天，就有十余对夫妇通过此种方式，贷到了购房款。”
记者随即表示不清楚如何办假，置业顾问说不用担心，直接打开随身携带的文件夹，取出一叠“”。她对记者说，只需缴纳200元手续费和一张一寸免冠照，假就可以进入购房者的资料袋。“不用担心银行查，银行查也查不到，就是走个过场，是假的，没有法律效力。”置业顾问说。
记者随后又走访了位于渝北区龙头寺片区的上品十六、城市童话、龙城国际三个楼盘。这里的销售人员均表示，如果购买第三套住房，虽然政策规定不准贷款，但可以通过办假的办法向银行贷款。其中一个楼盘的销售人员还向记者支招，如果是外地人购房，还可以通过办假户口的方法贷款，这些手续只需交一点点手续费，很容易办到。
记者在重庆市政府公众信息网上搜索到2010年12月6日出台的《重庆市关于进一步加强房地产市场调控的通知》。文件里明确规定，“暂停第三套住房贷款，第二套住房贷款首付不低于50%(目前第二套住房贷款首付不低于60%)，首套房首付不得低于30%，利率不低于基准利率的1.1倍”。
首付提高开发商垫付
近日，记者的手机收到名为“阿卡迪亚”楼盘的短信广告。广告宣称：“高九路上非毛坯房，首付九万元”。按照短信的指引，记者来到位于九龙坡区高九路上的“阿卡迪亚”楼盘销售部。
据置业顾问介绍，“阿卡迪亚”楼盘的销售价格是套内面积每平方米8300元。记者粗略算了一下，照这个价格计算，光买一套50平方米左右的小户型，就得40多万元。而短信广告中说的是“首付九万元”即可买房，也就是说首付款占总房款的比例不足三成。
记者告诉楼盘置业顾问，自己身上已经有一套住房贷款，如购买第二套房，首付款比例要达到60%，难以拿出那么多的钱。置业顾问马上说：“不用愁，我们现在执行｀交三缓二’的优惠政策，你只要交两成首付款就可以了，剩下的三成首付款由开发商垫付给银行，合同上按照正常程序写五成；私下里，你和开发商签订借款协议，垫付款须在6-12个月内还完。”
置业顾问还向记者建议，如果是本人购入第二套房，不妨增加一些资金，以未购房亲属的名义一次性购入两套住房，同时以首套房的名义向不同银行申请贷款。一般情况下，这样的申请无法被查出，多几万元可以购入多一套房子，投资回报更大。
强化监管遏制“软抵抗”
记者采访发现，在重庆主城区，像通过办假、垫付首付款等违规操作购房的现象不在少数，一定程度上抵消了宏观调控的政策效应，执行力大打折扣。重庆农村商业银行一位个人贷款业务负责人告诉记者，类似的问题确实存在。他表示，现在银行在对个人购房贷款的检查中，主要检查婚姻状况、收入情况，其中单身人口买房依然以提供和单身证明为主。像办假的情况，银行没有权限对民政系统内资料进行查证，如果证件伪造比较成功，银行工作人员难以辨认。
对于同时购买两套房屋的情况，他解释为，银行未放款之前，信用记录里都无法查到有购房记录，而从申请放款到贷款发出至少需要2个月时间，这期间如果被发现，购房者也没有任 何风 险， “顶 多就 是无 法办理”。
重庆博众房产研究院有关负责人表示，通过办假、垫付首付款等方式获得银行贷款，从表面上看是为了促进楼盘销售，而实质上是开发商对宏观调控政策的抵触。他告诉记者，像重庆的“假”，以及其它城市出现的“假户口本”购房现象，充分反映出在经历了一次又一次的宏观调控后，开发商“反调控”的经验更足了，抗压能力更强了，与政府之间的博弈更激烈了。
“现在市场投资渠道单一，流动性持续过热，C PI连创新高，而市场需求依然强劲。”一位房地产问题专家指出，房地产市场呈现出连续的“量价齐涨”的特征，而开发商正是借市场之势，回过头来以经验扰乱秩序，以达到维持房市持续繁荣的效果，催生下一波“涨价潮”。专家认为，国家和地方政府应完善相关法律法规，细化和规范开发商行为，加强贷款监管，营造良性发展空间，促进房地产市场健康稳定发展。
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