[摘要] 中国房产信息集团公布的最新数据显示，截至2010年12月27日，上海全市商品住宅的销售额已达2070亿元，总共成交79744套商品住宅930.7万平方米，平均每套住宅的面积为116.7平方米，每平方米成交价格为22240元。照此计算，平均每套住宅的成交价格达到259.6万元。
2010年的上海楼市，在持续全年的号称史上最严厉调控中，以持续多天破千套的火爆行情谢幕，更多的资金突破艰难险阻冲进楼市。
中国房产信息集团公布的数据显示，截至2010年12月27日，上海全市商品住宅的销售额已达2070亿元，总共成交79744套商品住宅930.7万平方米，平均每套住宅的面积为116.7平方米，每平方米成交价格为22240元。照此计算，平均每套住宅的成交价格达到259.6万元。
中外环再度领涨房价
按照上海去年前三季度人均可支配收入23974.9元来算，全年人均可支配收入预计超过32000元。也就是2010年上海三口之家的平均收入在9.6万元的样子，以此推算他们购买一套二手房不吃不喝需要15年，购买一套新房的话不吃不喝得27年，起码白领以上收入者才可能买得起房，普通的中低收入者只能依靠保障房。
分环线来看，2010年各环线新建商品住宅的套均总价分别为内环内651.6万元、内中环423.3万元、中外环317.5万元、外郊环215.9万元、郊环外171.1万元；环比分别上涨了36.4%、41.4%、58.6%、53%和55%。继去年以29.4%的涨幅引领全市之后，今年中外环再度成为全市房价的领涨者。从历史数据来看，07和08年内中环是房价涨幅领涨者，在此之前一直是内环内引领全市房价上涨。
报告指出，根据城市发展经验来看，城市功能配套建设的完善和区域土地稀缺后产品快速升级是带动房价上涨的主要因素，07年之前内环以外的开发才基本成熟，所以内中环房价上涨加速，而自09年以来中外环的配套也已经基本成熟，使得该区域成为房价的领涨者。从目前上海的城市发展来看，外环以内已基本没有新增土地可开发，外郊环经过多年开发之后也基本走向成熟，预期外郊环必将会成为未来3年内房价的领涨区域。
比香港套均价高出26%
根据香港土地注册处公告的2010年上半年成交楼宇77262份3110.01亿港元来算，香港平均每套房屋的成交价为402.5万港币，按的0.85比1的港币对人民币汇率来算,相当于342.2万元/套。上海2010年外环线以内的主城区所成交的18731套新建住宅共808.9亿元，平均每套431.9万元。比香港住宅平均成交价格342.2万元/套高出26%。
据此，中国房产信息集团研究总监薛建雄表示，上海需要通过加快主城区外扩和新城建设来有效增加住宅供应平抑房价。因为，住房建设需要人口、产业和生活配套形成城市化系统后，才能称得上真正的有效住宅供应。过去10年的城市建设，让上海主城从内环内扩张到外环，这个开发速度已经跟不上社会经济发展需求。所以政府可以通过保障房建设来加速城市外扩，同时以保障房建设和产业转移的共同作用来推动远郊几大新城的建设，加速主城区的产业升级转型。
这样做对主城区的短期经济会有一定影响，但能够加速上海的产业升级转型，加速上海的城市化建设有效进程，可以将人口有序地向外围和新城转移，大幅增加住宅的供应能力。
豪宅价格决定区域涨跌
报告显示在83个09年四季度和2010年四季度都有成交的板块中，有2个板块的房价涨幅超过1倍，涨幅50-100%的有16个板块，涨30-50%的有23个板块，涨10-30%的有31个板块，涨跌幅在10%内的有7个板块，跌幅超过10%的有4个板块。其中，2009年四季度均价只有10000元/平方米的颛桥板块一年后均价一下子涨至38272元/平方米，主要是出现了售价高达4.8万元/平方米的豪宅星河湾；崇明城桥板块09年均价5756元/平方米，一年后涨到12762元，也是因为出现了均价1.5万元的当地高档别墅达安御庭，还有新江湾城、江桥、莘庄、七宝、淮海路、不夜城等16个涨幅超过50%的板块，也基本上都是板块内出现的高价豪宅所至。
跌幅分别达到30%和25%的源深和陆家嘴板块主要是因为区域内的豪宅在四季度滞销所至。但是跌幅达到23.5%的罗店板块，该区域因为09年房价被少数几家开发商拉得过高，2010年有所下滑。
别墅的价格波动远大于公寓。前年四季度和去年四季度都有成交的新盘中，公寓136个，别墅106个；其中均价涨幅超过50%的楼盘，公寓仅9个，别墅却有14个之多。有4个公寓均价出现下跌，但跌幅都在10%以内；别墅则有12个楼盘出现下跌，跌幅超过10%的就有5个。涨幅在10-30%之间仍是市场主力，公寓有67个，别墅45个。这些楼盘基本上代表了房价的实际波动情况。
后期推升级新产品是带动各楼盘均价大幅上涨的主要原因。2010年，中科大学村推出的五期别墅售价超过5万元，而之前的四期均价不到3万元；绿城玫瑰园推出的三期别墅均价6万元，而之前的二期均价不足4万元；徐汇苑推出的三期产品均价超过6万元，二期同样不足3万元。
相邻市区投资高
一些大盘推后续升级产品，是导致个案甚至板块房价波动过大的主要原因，反过来推这种分多期开发的大盘，早期就会有较大的空间。2010年1月正式开盘销售的江桥万达广场当月的成交均价只有13642元/平方米，但12月的成交均价已达到19547元/平方米，虽然中间存在一些内部员工提前购买导致前期房价较低等因素，但实际的房价涨幅也在30%左右。位于徐汇长桥板块的印象欧洲城2010年5月开盘当天的成交均价仅19379元/平方米，12月份的成交均价达到25626元/平方米，涨幅也在32%。可见，在今年楼市的严厉调控之后，还是有众多购房者获得了丰厚的回报，这是资金仍然热衷投资房地产的主要原因。
据薛建雄分析，江桥和长桥的共同特点是，与市区相邻的板块房价较高，而区域原来以老二手房为主，所以价格较低，当一些优质的开发商进入后，开出的新盘先是以接近区域二手房的价格开卖，最近开始向临近市区板块的优质楼盘售价靠近，带来了房价的加速上涨。从这一特点来看，普陀长风、杨浦内环、松江九亭、闵行浦江、浦东张江和碧云、宝山大场和淞南板块等板块也有类似特点，一旦这些区域内出现优质楼盘，便可能重现印象欧洲城和江桥万达广场的现象。
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