[摘要] 昨天，市住建委就加强商品房预售管理发布通知，今年12月1日起，开发商提交的商品房预售方案中，若自留房源须说明原因及自留商品房现房销售的承诺，同时必须明确预售商品房的价格及优惠幅度。
昨天，市住建委就加强商品房预售管理发布通知，今年12月1日起，开发商提交的商品房预售方案中，若自留房源须说明原因及自留商品房现房销售的承诺，同时必须明确预售商品房的价格及优惠幅度。
据介绍，如果开发商存在违规行为，区县房屋行政管理部门一旦发现，将责成房地产开发企业作出书面说明，并限期整改。房地产开发企业拒不进行书面回复或整改的，区县房屋行政管理部门应报送市住建委，暂停该商品房项目网上签约，记入房地产开发企业信用档案，并通过媒体予以公示曝光。
对此，中国房地产联盟秘书长陈云峰表示，《通知》覆盖了开发商售房所有流程，很大程度上就是针对开发商进行的“销控”，从而避免捂盘、哄抬房价以及关系房的出现。
-新政 预售方案应告知购房人投诉渠道
此前北京商品房预售过程中，开发商也须提交商品房预售方案，内容主要包括项目名称、位置、面积及价格和开盘时间。
此次《通知》明确，开发商还须说明项目建设的进度安排，自留商品房情况、项目开盘应急预案、商品房质量问题投诉渠道和商品房质量责任承担主体和承担方式等。陈云峰说，这其实就是对开发商预售的整个过程进行了明确规定，让每一个过程都在阳光下进行，让购房者放心购房。
预售方案变更告知已购房人
《通知》要求，商品房预售方案原则上不得变更，但因商品房项目的规划、设计变更等原因，预售方案中项目基本情况、建设计划及进度安排、商品房的预售计划、本期预售商品房的套数、建筑面积及公用建筑面积分摊和预测情况、房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向、面积、装饰带装修约等内容发生变更的，开发商应在售楼场所公示变更内容一个月，并告知已购房人。公示期满且无争议的，可向区县房屋行政管理部门申请预售方案的变更备案。公示期内有争议的，暂缓办理预售方案的变更备案。
-焦点问题 捂盘惜售
对策 开发商须报整体预售计划
规定：开发商提交的项目整体预售计划包括：每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等；本期开盘方案，包括暂定开盘时间、销售机构和销售人员、开盘现场负责人员等情况；预售流程，包括购房客户排号、选房、签约流程；预售方式，包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。
解读：陈云峰说，现在很多项目都是分期建设和销售的，因此哪个部分需要开盘才会上报申请预售许可证。而《通知》要求，开发商要上报项目整体预售计划。也就是说，今后一个项目在次上报预售方案时，无论一次销售还是分期销售，都要说明开盘时间。这样就避免了开发商根据市场行情开盘的操作手段，可有效地避免捂盘惜售。
问题 关系房
对策 说清自留房源避免特殊交易
规定：提交的本期自留商品房情况包括：开发企业自留商品房的楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积；开发企业需说明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺；地下车库用于自留的租赁车位和用于销售车位的数量、位置、建筑面积。
解读：“从这个规定中可以看出，开发商在上报预售方案时，就必须保证每一套房源的去向透明。”陈云峰说，一些企业确实存在自留房用于宿舍的情况，但也有为关系户留房或预定房源的情况，或者因为某种交易，为特殊群体预留房源。在房价上涨的背景下，预留的房屋价格可能要比实际预售时的价格低很多，因此非正常的预留房源的做法有失公平。
问题 虚假降价
对策 明确预售房价以及优惠幅度
规定：提交的本期预售商品房情况包括：本次预售楼栋的出让及规划情况对照表；本次预售楼栋的楼盘表、经备案的测绘成果；预售商品房的价格及优惠幅度。
解读：陈云峰说，今年市住建委曾发文规定，预售的房屋须按套标价，不再只公布均价，有效防止了哄抬房价。“但变相降价也是开发商的猫腻。”陈云峰说，例如一个楼盘分三期销售，一期定价1万元，二期、三期定价1.1万元，在一期销售后，二期回调至1万元，开发商可以说让利10%，以虚假降价的方式，刺激购房人购房。业内叫做高标低卖，就是开发商们常玩的“销控”，其效果还包括捂盘。因为二期、三期标价很高，提高了购房门槛。这时，一期房源就显得很紧张，给购房人造成房源稀缺的紧张氛围，形势好的情况下，二期、三期反而还能抬价出售。(记者翟烜)
北京率先加强预售方案管理 开发商再受监管
新政提及了监管销售流程，使得开发商灵活运用销售手段达到捂盘的预期成空，目前北京楼市的销售现状为，大部分中低价项目依然供应小于需求，这样部分项目就认为制造热销的现象，甚至提前一个月以上开始排号。不仅影响了周围项目的销售，也使得开发商很可能临时提价。监管政策将细化开发商的销售过程，有利于市场稳定。
北京中原分析：
首先：监管排号情况：在第三条中，明确提及监管销售流程，包括购房客户排号、选房、签约流程；预售方式，包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。
新政提及了监管销售流程，使得开发商灵活运用销售手段达到捂盘的预期成空，目前北京楼市的销售现状为，大部分中低价项目依然供应小于需求，这样部分项目就认为制造热销的现象，甚至提前一个月以上开始排号。不仅影响了周围项目的销售，也使得开发商很可能临时提价。监管政策将细化开发商的销售过程，有利于市场稳定。
其次：本期自留商品房情况：开发企业自留商品房的楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积；开发企业需说明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺；
新政规避部分开发商利用团购等借口变相捂盘等现象。这项政策还主要针对目前市场上部分项目低价销售给关系户等现象。要求预售项目公示自留商品房的原因，将使得开发商的销售更加透明。
第三：项目建设进度安排：项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排；本期预售楼栋的基础完成时间；结构封顶时间；
新政提及了明确结构封顶时间，这一要求主要将影响部分开发商的销售情况，因为大部分银行的贷款时间都要求为结构封顶，而预售项目则早于封顶，这就使得很多购房者经常遇到政策变动的情况而出现退房等现象，公式封顶时间使得购房者可以预期风险，有利于减少纠纷。
第四：本期预售商品房情况：本次预售楼栋的出让及规划情况对照表；本次预售楼栋的楼盘表、经备案的测绘成果；预售商品房的价格及优惠幅度。
新政提及了预售价格，而且更是首次提及优惠幅度，避免了之前部分项目标高价，而同一楼盘售价不同的现象。
第五：预售资金监管方案：按本市有关规定确定预售资金监管相关事项的具体方案。
新政再次明确了预售资金监管，这一政策已经在北京出现了明显的效果。11月初明显出现了变化。仅前3-5号，3天就有9个项目预售入市。提供面积为18万平米。
预售资金收紧可能使得11月以后出现供应潮
北京中原认为:商品房预售资金专款专用可这一政策，可以说是二次调控来的再一个重磅政策。相比之前的金融政策、交易环节政策，预售资金监管将非常直接的沉重打击开发商，这也可以说是从4月份调控来对开发商影响最直接的一个政策。
其次：在目前，开发商已经被收紧贷款的环境下，再次收紧预售资金，对房地产公司的现金流及新项目的影响是致命的，开发商只有降价以求快速销售回款，保证足够资金竣工。
第三：一般开发商，特别是一些中等开发商都会同时在一个或者多个城市开发多个项目，如果资金被锁定将使得开发商很难再闪转腾挪。将使开发商的资金链断裂风险明显加大，盲目扩张的风险也会加剧。
第四：土地市场很可能趋冷，小部分开发商在以前会将部分预售款用去增加土地库存，而政策收紧使得这部分开发商将在11月开始的土地供应中缺少资金，所以部分开发商会加快开盘。
北京中原预计：只要预售资金监管政策严格执行，在一定程度上必然会使得部分企业出现资金压力，而降价的可能也就明显加大，将会加快现有项目的开发，加快开发速度，就使得市场可能在短期增加大量供应。 9月末，全市商品房施工面积为8727.4万平方。其中，住宅施工面积为5147.3万平方米，只要期中有10%的加快入市，就可能给市场带来500万平米，超过5万套商品房住宅的供应。预计11月份很可能出现预售项目超过10月的现象，
12月1日即将开始执行的预收款监管制度对开发企业影响巨大，不少企业都选择了加快预售证申请进度，赶在11月开盘，以躲避资金监管带来的影响，因此传统淡季的11月或将迎来供应高峰。
关于加强我市商品房预售方案管理的通知
各区(县)建委、房管局，经济技术开发区国土房管局、建设局，各房地产开发企业：
为贯彻落实住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)的要求，加强本市商品房预售监管，现就商品房预售方案管理的有关问题通知如下：
一、房地产开发企业在申请商品房预售许可时，应提交商品房预售方案。
二、商品房预售方案应当包括以下内容：
(一)项目基本情况：项目名称；项目坐落；土地用途；项目总规模；配套公建的名称、位置、建筑面积；属于业主共有的共用部位、共用设施设备的名称、部位；物业服务用房的位置、建筑面积；物业管理区域划分的详细情况，包括规划核准的四至、楼栋号、建筑面积、占地面积等。
(二)项目建设进度安排：项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排；本期预售楼栋的基础完成时间；结构封顶时间；竣工交付时间；配套设施同步交付使用时间；预售楼栋目前的施工进度。
(三)项目预售计划：项目整体预售计划，包括每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等；本期开盘方案，包括暂定开盘时间、销售机构和销售人员、开盘现场负责人员等情况；预售流程，包括购房客户排号、选房、签约流程；预售方式，包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。
(四)本期预售商品房情况：本次预售楼栋的出让及规划情况对照表；本次预售楼栋的楼盘表、经备案的测绘成果；预售商品房的价格及优惠幅度。
(五)本期自留商品房情况：开发企业自留商品房的楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积；开发企业需说明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺；地下车库用于自留的租赁车位和用于销售车位的数量、位置、建筑面积。
(六)项目开盘应急预案：项目开盘活动预计参加人数；开盘活动方案是否已报相关部门备案；发生应急事件的处置预案。
(七)预售资金监管方案：按本市有关规定确定预售资金监管相关事项的具体方案。
(八)商品房质量问题投诉渠道：购房人投诉房屋质量问题的渠道、方式及投诉处理程序。
(九)商品房质量责任承担主体和承担方式:开发企业应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体。提供由资质等级为一级且在本市注册的开发企业作为质量责任承担主体出具的经公证的担保函，或通过商业保险明确质量责任承担主体，提交工程质量保险合同或暂保单。质量责任承担主体按照《商品住宅保修规程》(DB11/641-2009)明确的住宅质量保修范围、期限及要求，履行保修责任。
(十)住房能源消耗指标和节能措施:商品房的采暖耗热量指标；外墙、屋面、外窗的传热系数，窗墙比；屋面及外墙保温材料的种类、保温层厚度；气密性指标；遮阳措施、其他节能措施、保温工程保修期。
(十一)其他材料：房地产开发项目手册；前期物业服务合同(包括物业服务费用评估报告摘要、物业服务事项和标准等内容)；临时管理规约；项目建设方案及备案登记表；经规划部门批准的建筑物名称核准文件；商品房装饰带装修约及相关附属设备设施的交付使用情况等材料。
三、房地产开发企业取得商品房预售许可后，应严格按照商品房预售方案组织销售，商品房预售方案应当在售楼场所显著位置公示。
四、商品房预售方案原则上不得变更。但因商品房项目的规划、设计变更等原因，预售方案中项目基本情况、建设计划及进度安排、商品房的预售计划、本期预售商品房的套数、建筑面积及公用建筑面积分摊和预测情况、房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向、面积、装饰带装修约等内容发生变更的，房地产开发企业应在售楼场所公示变更内容一个月，并告知已购房人。公示期满且无争议的，可向区县房屋行政管理部门申请预售方案的变更备案。公示期内有争议的，暂缓办理预售方案的变更备案。
商品房预售方案变更备案后，房地产开发企业方可按照调整后的预售方案预售商品房。
五、区县房屋行政管理部门应严格按照土地、规划批准文件及国家和本市商品房预售的有关规定审核商品房预售方案。同时，应加强辖区内房地产开发企业预售方案实施情况的监管。发现有违反本通知情形的，应责成房地产开发企业作出书面说明，并限期整改。房地产开发企业拒不进行书面回复或整改的，区县房屋行政管理部门应报送市住房城乡建设委，暂停该商品房项目网上签约，记入房地产开发企业信用档案，并通过媒体予以公示曝光。
六、本通知自2010年12月1日起开始执行。
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