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"四把火"烧旺楼市金九银十

房天下  作者:谢逸枫   2010-09-10 11:03

[摘要] 现在房价不涨,经过一段时间的蓄势,去年的“火气”退掉了,经济因素、货币因素又会造成房地产做“多”的能量积累,房价已经悄悄萌生了“涨”意。

2009年12月7日,中央下半年度的经济政策导向逐渐明朗,主基调是经济以稳为主,这说明适度宽松的政策不会突然抽楼板;过份依靠出口的经济类型要转型,逐渐转到内需和外贸并重的轨道上来——产品制造不再以低价为手段而鼓励创新;创新的本质是就是创值,就是要成本低,附加价值高,降低经济对资源的依赖度。经济要稳,房价不能大跌,2009年房地产占GDP约为13%,如果房价大跌,那么对GDP打击很大。

价格低了以后,会削弱房地产在GDP中的比重,另外买房人历来就是买涨不买跌的,所以又在“量”的方面打击房地产形成的GDP,量价两个方面的因素将导致房地产形成的GDP大大缩水,并直接影响宏观经济,这是宏观经济不能承受的,所以房价温和一些,可能会有促进经济的作用。刺激内需的政策今年不太会很快退出。现在至今后几年,欧洲经济实行紧缩财政,而美国也开始整顿金融业,鼓励出口,加强实体经济,这些都是未来经济由外转内的背景,其实真正能拉动中国消费的作用的还是住宅商品。

房地产不涨就是跌。2009年以来CPI指数连续上涨,各地工资都有10%以上的上涨,前天钢材集体上涨,小麦和粮食上涨的消息,这些涨价现象集中出现,实际上意味着货币贬值,通胀发生。在通胀发生的时候,房价表现为较快上涨,在喜欢实物占有的中国,买房这种防御性的投资会变本加历,直接导致去年房价飚升。现在通过宏观调控,房价上升过快的势头已经得到遏制。现在房价不涨,经过一段时间的蓄势,去年的“火气”退掉了,经济因素、货币因素又会造成房地产做“多”的能量积累,房价已经悄悄萌生了“涨”意。

把是政策反弹。2010年9月1日《深圳市房地产市场监管办法》施行,深圳楼盘涨价不备案将重罚10万。根据《深圳市房地产市场监管办法》中规定,开发商销售商品房之前,应当合理确定销售价格并报价格部门备案,确需调价且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调价前办理备案变更。说明开发商销售价格和调整价格要进行备案,这一点将大力打击随意涨价和捂盘行为,这也将进一步挤压房企现金流。

如果真正得到严格执行,将会严厉打击现有的房地产商的变相捂盘行为。《办法》指出,商品房销售价格未申报备案,或者调整销售价格未按规定办理备案变更,由价格监督执法部门责令改正,处10万元罚款;未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的,由主管部门责令停止违法销售行为,并按实际销售的商品房数量每套处10万元罚款。

2010年9月1日,开始涉及商品房预售款相关要求的《深圳房地产市场监管办法》正式实施。在国内多个城市传出加强对开发商预售款进行监管的同时,深圳已经完成了对商品房预售款监管的明确规定。深圳市在该文件中规定,在商品房预售项目竣工前,商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款(含工资及社会保险)及法定税费、行政罚款,不得挪作他用。违反该《办法》,未通过预售款专用存款账户收取商品房预售款的,由主管部门责令其限期改正,并按未通过预售款专用账户收取预售款的商品房数量每套处5万元罚款。

深圳市规划和国资委回应称,深圳对预售款监管规定已经相对详细,要求开发商申请预售款,必须由银行、监理企业等共同签字同意才行。这三者会形成比较好的相互制约,如果说三者串谋,那么三者都要承担法律责任。在处罚方面,各城市情况不同,不好比较。这种监管措施难以得到有效执行。早在2005年,深圳市房地产研究中心曾发布的《深圳房地产市场发展报告》已经呼吁“监控房企预售款”制度出台,而深圳的有关房地产主管部门也曾尝试过取消商品房预售制度,后在开发商的强烈反对中作罢。

毫无疑问,深圳楼盘涨价不备案将重罚10万和深圳的预售款监管很明显不具操作性,需要出台相关细则。同时,限期改正以及每套罚款5万元或10万元等规定,对开发商的处罚力度过低。

例如2010年9月1,深圳市规划国土部门统计数据显示,8月份深圳新建商品住宅成交均价为每平方米19442元,与7月份的每平方米18179元相比,上涨7%。但为今年连续第4个月新房价格保持在2万/平方米以下。数据显示,今年1-8月,深圳新房平均价格分别为每平方米23117.28元、24165.62元、20216.22元、20381.25元、18998.22元、19380元、18179元、19442元。

2010年8月份深圳全市新房住宅共成交2971套,成交面积260873平方米,成交均价19432元/平方米。与7月份相比,成交套数大幅增加77%。在成交结构中,90平方米以下住宅仍是主力,上月共成交2381套,占了全市成交的八成。8月份别墅成交仍然为零。

分区域来看,龙岗、宝安、南山是成交量最集中的三个区域,三区成交量之和占总量的92.8%。龙岗区成交114209平方米/1155套,占总量的43.8%,成交均价14706元/平方米,宝安区成交96951平方米/1214套,占总量的37.2%,成交均价18658元/平方米,南山区成交30942平方米/412套,占总量的11.8%,成交均价26602元/平方米,盐田、福田、罗湖三区成交量相对较小,盐田区成交9252平方米/57套,占总量的3.5%,成交均价54213元/平方米,福田区成交5968平方米/91套,占总量的2.3%,成交均价30553元/平方米,罗湖区成交3551平方米/42套,占总量的1.4%,成交均价20873元/平方米。

8月份的最后一天,深圳二手房成交套数达到1636套,是上月日均成交的五倍左右。

中房指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示,2010年8月,100个城市住宅平均价格为8305元/平方米,与上月基本持平,其中58个城市价格环比上涨,42个城市价格环比下跌。价格上涨的城市中,廊坊上涨幅度,为4.52%;价格下跌的城市中,下跌幅度的东莞跌幅为3.85%;涨跌幅在1%以内的城市数量共有52个。8月百城住宅价格的十个城市分别是∶深圳、上海、北京、杭州、三亚、温州、宁波、广州、南京和福州。深圳以23658元/平方米排名位。从区域分布来看,长三角和珠三角分别有5个和2个城市。

根据百城价格指数重点针对北京等十大城市全样本调查数据∶8月十大城市平均价格为15135元/平方米,环比下跌0.76%。具体来看,深圳、武汉和广州3个分别环比上涨0.82%、0.62%和0.48%;7个环比下跌的城市中,上海跌幅,达到3.54%,其余城市跌幅都在1%以内。同比来看,十大城市平均价格上涨45.08%。

其中,北京涨幅,同比上涨71.84%,武汉涨幅,为24.75%,杭州、南京和上海涨幅超过50%,天津、重庆等5个城市涨幅介於30%-50%之间。8月住宅价格环比跌幅前十位城市分别是∶东莞、江阴、上海、海口、汕头、唐山、常州、三亚、北海和石家庄。其中东莞等3个城市跌幅超过3%,海口跌幅为2.93%,其他6个城市跌幅在1.5%-2%之间。

2010年8月2日,深圳市规划国土委发布的统计数据显示,上半年深圳楼市呈现出量价齐跌的态势,成交量同比巨幅下跌60%的同时,房价大幅下跌20%。数据公布后,立即引起外界质疑。有房地产商老板表示,这个统计数据不能反映深圳楼市的真实状况,深圳房价真正下跌只有5%-10%左右,而市民普遍称,根本都没有感到下跌,商品房价格还是高的离谱买不起。

根据深圳国土委发布的统计数据,深圳市6月份新建商品住房平均价格环比5月份下降5.81%,比年初下降22.6%。从成交量上看,今年1月份至6月份,深圳全市新建商品房销售面积为152.92万平方米,同比下降了62.4%。结果深圳房价下跌20%遭质疑,开发商指出仅跌5%-10%。

根据深圳房地产信息网的统计,深圳今年上半年的房价收入比为20.6,远远高于国际上限6倍的标准,也就是说,按上半年深圳的房价,一个夫妇俩的家庭要购买一套70平方米的住房,不吃不喝要攒积近21年才能负担得起购房款;上半年深圳的租售比为1∶541,远远超出1∶300的合理底线,泡沫成分巨大。

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