[摘要] 经过前期缜密调研和相关各部门的会签，被称为山东省“房地产新政”的相关政策6月18日正式出台。
(来源：大众网—生活日报)经过前期缜密调研和相关各部门的会签，被称为山东省“房地产新政”的相关政策6月18日正式出台。山东省人民政府办公厅昨天发布了《山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》，从供给、保障房建设、市场监管、组织领导和引导合理消费五个大方面对我省房地产市场发展提出了指导性意见。
意见是根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的精神，结合我省实际提出的。我省出台的政策，严格执行了前期国家出台的在供给、信贷、监管、保障房等方面的政策，同时又结合山东的情况提出了具体的内容，并在许多方面进行了细化。
关键词
增加供给
组织建设限价房面积在90平方米以下
平抑房价，增加供给是主要的应对措施，在此方面，我省也是“出招”颇多。
在住房规划方面，要求各地要深入分析当地居民合理住房需求和供应能力，科学确定住房供应规模和比例，尽快组织编制2010-2012年住房建设规划。规划要求重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、保障性住房的建设数量和比例，把各类房源落实到建设项目上，落实到住房用地年度供应计划中，落实到具体地块。
加快对普通商品住房的规划、开工建设和预售的审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位，满足不同收入居民的合理居住需求。
组织建设限价商品住房。外来购房者较多、房价收入比偏高的城市，可根据当地实际情况，组织建设限价商品住房。要选择交通便利、配套设施齐全的地块，按照“政府组织协调、企业市场运作”的原则，组织建设限价商品住房，定向供应本地的城市中等偏下收入无住房家庭。限价商品住房的套型要控制在90平方米以下，建设标准、对外销售和供应对象的条件由当地政府制定。限价商品住房也可在普通商品住房项目中按一定比例配建。
关键词
加大保障
2010年内要全面启动公共租赁住房试点
对低收入群体的住房需要，我省要求各地要进一步完善城市住房保障体系，建立健全向低收入家庭提供廉租住房和经济适用住房，向中低偏下收入家庭及新就业职工、外来务工人员提供公共租赁住房的城市住房保障制度。
通过新建、改建、政府购置和棚户区改造等方式，增加廉租住房和经济适用住房房源，2010-2012年解决23万户城市低收入家庭的住房困难。扩大廉租住房覆盖范围，尽快实现廉租住房和经济适用住房准入标准并轨，3年新增保障性住房6万户(每年不少于2万户)，其中新建、筹集廉租住房3万套，不断提高实物配租在廉租住房保障中所占比重；通过棚户区改造，解决符合廉租住房保障条件的低收入家庭5万户。保持合理的经济适用住房建设规模，3年竣工12万套，每年不少于4万套。
加快发展公共租赁住房。公共租赁住房是解决中等偏下收入家庭和新就业职工、外来务工人员(含农民工)等特殊群体阶段性基本居住需求的重要措施。各级政府要加大投入，设区城市和外来务工人员较多的县(市)，2010年内要全面启动公共租赁住房试点。根据供应对象的基本居住需求，公共租赁住房既可是成套住房，也可以是集体宿舍。要引导鼓励大中型企业、各类产业园区建设和筹集公共租赁住房，也可在城中村、城边村改造项目和普通商品住房项目中配建，政府给予相应的优惠政策支持。公共租赁住房实行准入管理，逐步建立健全申请、审核、公示、轮候、配租和退出等机制。
切实发挥住房公积金对住房保障的促进作用。单位和职工住房公积金缴存比例均不得低于5% ，并逐步上调至不高于12%。搞好住房公积金贷款支持保障性住房建设试点，定向用于建设经济适用住房、列入保障性住房规划的棚户区改造安置房、政府投资的公共租赁住房。
关键词
问责制度
稳定房价工作不力要追究责任
对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任，新的政策对各地各部门稳定房地产市场提出了“硬要求”，以制度保障政策执行。我省指出，住房问题关系国计民生，既是经济问题，也是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。另外，我省还将健全房地产市场信息发布机制，增加市场透明度。
关键词
引导消费
房价上涨过快城市可暂停三套房贷
加大差别化信贷政策执行力度。金融机构要继续支持居民首次贷款购买普通自住房，同时严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50% ，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定，各级住房城乡建设部门要积极提供房屋权属登记等相关信息。
要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的城市，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。人民银行、银监部门要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。各市人民政府可根据实际情况采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格执行国家现行政策。
严格执行国家有关引导个人合理住房消费和调节个人房产的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
关键词
加强监管
不得分层分单元办理预售许可
在房地产监管方面，我省首先要求国土资源部门指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。各地要综合考虑土地价格等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。
对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。
结合当地实际，合理确定商品房预售许可的规模，不得分层、分单元办理预售许可；督导取得预售许可的房地产开发企业，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售；严格执行新建商品房买卖合同网上备案和商品房预售资金监管制度，维护消费者权益。
加强房地产信贷风险管理，有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场。
实行分户验收制度、住宅品质状况表制度和物业质量保修金制度。
继续规范房地产市场秩序。组织开展房地产市场秩序专项检查，对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格。
加快推进房地产市场信息系统建设，尽快搭建统一规范、数据共享的信息平台。要依托房地产市场信息系统，及时发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息，稳定市场预期，引导理性消费。
新政解读
●五大"新政"首先提出的是要增加面向城市普通居民的住房供应。
●在解决低收入群体住房方面，我省要求深入推进保障性安居工程建设。
●五大"新政"之三提出合理引导住房消费，为此要加大差别化信贷政策执行力度。
●在房地产市场监管方面，要求加强房地产开发用地管理，房价上涨过快的城市要增加居住用地的供应总量。
●对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
开征物业空置税抑制投资冲动 比房产税更有利
现在我们应该明确一个关于房价高的根本原因——不是谁有几套房子才引起房价高，而是房子的空置的很厉害。上到开发商、炒房客、下到普通老百姓，都有房子空置。空置的房子不是只有北京、深圳等这样的大城市才会有,普通的中小城镇、农村、都存在,并且有越演越烈的形态出现。据国家统计局统计，截至2009年4月，我国新建商品房空置面积达1.74亿平方米。据各媒体的调查，一线城市房屋空置情况比较严重，广州存量住房空置率达20.24%，北京部分已售出楼盘空置率高达60%以上,存量房的空置才是房价居高不降的根本原因。
房屋的空置1.74亿平方米，可能会有多少房子被空置，在那里静静的空着？按照现有的住宅平方，大约有将近200万新房是空置的。北京空置60%、广州20%、这样的数据，意味这什么？意味这现在房价高——是有人在囤积房源，在2009年完成销售的新楼，在有近200万新房被囤积。如此推理在2009年4月以前有近200万新人买不到自己的新房,因为这些房子在那空着。我们政策的着眼点应该----打击这样的空置行为！
这样的空置量就意味着建设多少住宅不是问题了，问题是建设出来的住宅，被炒家买下来囤积，在那里囤积涨价。想要改善自家住宅条件的，就没有了选择，买房？租房？买房，就的买高价房！租房，空置的房子很多，就是租不到。望着满街的新楼、旧楼，有几个是出租？空空的房子，是人家想卖的。买可以！租住不行。
我们应该研究出台空置税,我们国家是个人多地少的国家,能够建设的土地越来越少，每年我们政府都按照计划的建成新楼，来满足新的需要。现在为什么满足不了？因为不需要房子的人把房子买了，囤积了,需要房子的人就买不到房子了。我们国家的政策就应该处理这些不需要房子的人，买房·空置,而不去增加房产税。房产税对于炒房客来说不是问题,对于房产税他们的看法是，羊毛出在羊身上，房产税加的成本，加到房屋里销售里面。而对于普通人，房产税是最严重的问题,因为他们买了房子不是为了炒作,而是使用。我们的房产新政没有关于房屋空置的处理出台也不能有效的控制房价，反而会增加社会矛盾……
物业空置税的根本目的是从财务的角度从根本上去抑制投资和投机冲动，以达到平抑房价与减少社会资源浪费的目的。
物业空置税之理想效果：
1、减少房屋空置，减少了社会稀缺资源的浪费。
2、增加了二级市场特别是租赁市场的有效供应量，将有效平抑物业的租金水平，从而有效平抑与空置了房价的上涨幅度与速度。
3、通过增加物业投资与投机的成本，将有效压缩投资性与投机性购房。
4、有效提高地方政府的税收，可实现地方政府的有效增收；让地方政府有更多的财力来实施其受制于财力的保障房计划与诸多民心工程。
央行"被迫"收紧银根 下半年房价或将明显下降
基于目前房地产调控和市场实际形势来看，如不出现意外，下半年，房价将出现明显下降，房地产市场回调大势确立，其主要理由如下：
首先，基于种种信号来看，中央政府在今年内几乎不可能改变对房地产调控的态度和目的，因而房地产调控政策也不可能有大的改变，调控可能还将深化，政策效力还将持续发酵，进一步影响房地产预期。
其次，“新国十条”中所列出的政策内容，正在逐步得到细化、执行。尤其是，最近国务院批准“逐步推进房产税改革”，基本上使得“新国十条”中中所提到的合理引导个人住房消费的税收政策这一调控政策内容预期悬念基本得以落地，意味着很可能于下半年在在上海等城市试点开征改革后的房产税，也意味着将来可能在更多城市逐步相继开征。这种未来调控政策预期，将房地产预期形成打击，尤其将对下半年的房价预期形成重创，可能导致房价加速下降。
第三，调控成败的关键因素之一，取决于地方政府的执行力度。自4月下旬以来，青岛、北京等城市陆续出台了地方执行细则，将来无疑将会有更多的城市陆续出台地方政策细则。随着越来越多的城市出台地方政策细则，将对房地产预期形成进一步影响，加速房地产市场步入调整通道。
第四，尽管宏观经济还面临诸多不确定因素的影响，但通货膨胀已经成为现实。虽然目前央行还没有加息，但在今年加息当成为定局。一旦加息，意味着资金成本上升，对开发商和贷款购房者来说影响将非常直接，从而可能导致房价加速下降。
第五，除加息外，市场流动性过剩、资产价格泡沫很可能逼迫央行进一步收紧银根，调整货币政策。尽管这种调整是结构性的，但房地产无疑将是被调整的对象。本文作者陈真诚认为，一旦房地产金融进一步收紧，就可能导致部分开发商的资金链出现问题，从而改变一些开发商的心态和决策，采取降价销售等办法促销，以回笼资金。
第六，目前已经有部分开发商带头降价促销，开始对开发商群体心态和市场预期产生影响。这些开发商带头降价促销，很可能导致更多的开发商效仿，加入到降价促销行列。
第七，从最近重申从严清算土地增值税等政策来看，打击囤地、闲地的土地政策无疑还将继续，甚至还将从严，就可能逼迫更多的土地投入到开发、销售，形成供应增加。再加上打击捂盘、囤房、促使楼盘加快上市等调控政策所可能形成的供应增加，市场供应就可能在下半年急剧加大，而另一方面由于有效需求减少、成交低迷导致存量积压，这样一增一减的作用效果，市场供求关系就可能会发生比较大的变化，其结果就会对房价预期形成进一步打击。
第八，如果调整政策不能促使房价回调到合理水平的话，消费者还可能继续观望，成交量还将继续维持低位水平甚至继续下降。基于2008年的市场经验来看，一般来说，成交继续下降约3个月左右后，接下来很可能就将出现房价的明显下降。而且，本文作者陈真诚认为，如果房价没有因调控而出现有效下降或继续上涨，其结果将导致政府继续出台更严厉的调控政策或措施，以继续深化调控，进而可能导致市场调整周期拉长，最终使得房价下降幅度加大。
基于以上分析来看，开发商应该清楚认识到未来房地产市场形势，建立起正确预期，做出理性决策，顺应市场大势而为，以免因对市场形势判断错误而承担不必要的经营性风险。
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