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朱大鸣:地王拯救了地方债务危机

房天下博客   2010-03-19 09:41

[摘要] 央企拿地都疯了,背着地方债定时炸弹的地方政府,又可以喘口气了。房地产还处于上升通道,所有的资源都企图绑上房地产。

央企拿地都疯了,背着地方债定时炸弹的地方政府,又可以喘口气了。房地产还处于上升通道,所有的资源都企图绑上房地产。

两会并没有阻止地王圈地的热情,北京这几天连续上演了央企抢地高潮,继中信地产、远洋地产、中国兵器装备集团以及中国烟草集团纷纷圈地称王之后,保利地产又以50.4亿抢下大望京地块。

国土部十九条禁令中的“开发商拿地先缴20%保证金”,“合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年”等条款对于财大气粗的央企来说,根本就是毛毛雨,但对于中小开发商甚至老大万科来说,却都是一道障碍。

事实上,从2009年开始起,央企抢地已经成为传统的开发商的一场噩梦。万科的王石早就愤恨不已,声称不当地王,最近又说,“不拿地是自律”,作为上市公司来说,误判市场会遭到股东们的不满,但又能怎么样呢?

潘石屹更是数落任志强“拿钱买丢人”,任志强则一改往昔的强势,声称自己“很无能”。

事实上,王石、任志强现在被迫到二线甚至三四线城市发展去了,而潘石屹在手握巨额上市资金后,2008年等待百日剧变好收尸,但无奈的是只能象征性地收了上海著名的烂尾楼东海广场。笔者在2007年曾经说过,开发商将转移到二线城市和三四线城市,没想到不仅仅是中小开发商如此,大开发商也已经被挤出了的一线城市。

而且,更让他们出离愤怒的是,两会期间信誓旦旦的整治地王的声音尚未落地,但央企已经用行动“践踏”了政策。以至于央视主持人白岩松发出“房地产市场究竟是总理说了算,还是总经理说了算”质问声音。

为什么央企拿地这么疯狂呢?我们姑且不论其市场的动因,单单从地方政府角度来说,此事已经非常尴尬。就北京市来说,截止到3月15日,不到三个月卖地收入已 过去年卖地收入的一半。

央企疯狂拿地是在地方债出现在不妙的背景下,地方财政可能面临巨大的风险,如果不排除这些风险,势必削弱地方政府的执政能力。

地方政府由于财政收入过于薄弱,因此,地方债已经成为大隐患。可以说是一颗颗埋在地方政府地上的定时炸弹,如果不能处理好,地方债危机就会蔓延。在这种背景下,地方政府只能卖地生财还债。

地方债有多少呢?中金公司研究报告预计,2009年末,地方政府融资平台贷款余额(不含票据)约为7.2万亿元,其中2009年净新增约3万亿元。预计2010年和2011年后续贷款约为2万-3万亿元,2011年底达到约10万亿元。报告称,2009年底主要上市银行地方政府融资平台贷款约占贷款总额的10%,国开行和地方性金融机构占比相对较高。10万亿元的地方政府负债约占中国2009年GDP的三分之一,相当于中国外汇储备的70%。

当前,欧洲主权债务危机正在蔓延,希腊债务危机几乎拖垮了政府,而此前的冰岛几近国家破产,葡萄牙、西班牙、南欧四国以及法德和英国,都面临着巨额的债务危机,美国债务更是惊人,作为一个主权国家,他们有更多的手段和方式解决债务问题,但对于地方政府来说,最简便的手段就是卖地生财好还债。

众所 ,地方政府的土地财政,就是 “第二财政”,这个财政事实上比财政对地方政府更具有实质性的意义,因此,卖地还债是地方政府的几乎单一选择。习惯于“寅吃卯粮”的地方政府,在银行的配合下,天然地倾向于选择贷款-建设-卖地-还贷的资金运作方式。因此,为了这个运作循环不至于破产,地方融资真正的平台不至于断了后路,只能保持旺盛的土地市场,否则,对于地方政府来说,将是一场难以扛起的梦魇。

很多人说房地产“绑架”各个角落,但事实上,很多是这些角落期待被“绑架”。资本恶炒土地和房屋,很多行业期待房地产借房地产的热气来走出困境,各个产业的风险都指向了房地产,房地产沦为人人都指着脊梁骨骂的房老大。地方政府借助土地杠杆经营城市,虽然取得了有目共睹的成就,但也造成了房价的刚性上涨,几乎无法进行调整,因为“绑在”房老大身上的利益太多了,多的让所有的力量只能选择忍耐。因为一旦冲动,就能捅出一个大窟窿,想堵也堵不住。人们发现,如果以前痛骂中小开发商很“无德”,现在才发现,央企地王是更野蛮。楼市已经变天了,产业环境早已经不是“完全竞争”市场了,一个个巨无霸正在盘踞在最有利的位置,2007年的那些巨无霸们已经开始失落了,怪不得王石不愿谈房价了,不愿谈拐点和泡沫了,潘石屹嘲笑任志强“拿钱买丢人”岂不是也在自我解嘲吗?面对如此变局,传统的开发商们也只能如此自我解嘲了。

房地产已经被太多的利益和资源挂靠上了,这是将房地产放在“火上烤”,且不说楼市如何,但地方财政对于房地产如此依赖,风险实在是很大,增加地方分享税收的比例,重新调整税收制度,或许已经是绕不过的问题了。

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