房贷政策就是一锅粥
最近关注房地产业的人，都会被与房贷政策相关的纷乱消息，搅得晕头转向。尤其是那些心理脆弱的购房人，因担心年底优惠政策终止而恐慌性入市，十月下旬以来各地住宅成交活跃，仿佛重回夏天的燥热。
房贷乱局，与我国银行体系的现状密切相关。银监会是我国银行业的监管者，央行是信贷政策的制定者，奇怪的是，这两个“父母”的意见偶尔也会打架，自然让作为“孩子”的商业银行“晕菜”。而商业银行体系就更复杂了，既有国有大行，亦有股份制银行，还有城商行和农村信用社；任何一家银行，又分为总行、分行、支行等。对于同一项房贷政策，不同银行的解释存在差异，而同一家银行的不同分行，做法或许相错甚远。
所以就造成了目前这种现象，今天有新闻说某某银行提高二套房贷首付比例，明天又有报道说某某银行对优质客户依然是七折利率优惠，后天银监会领导表态政策暂时维持不变。老百姓根本搞不清，到底现状是怎样，以及还将如何变化。再如，近期交通银行总行发出通知，要求从十一月一日起对二套房的审核标准，由原来的以个人为单位，变更为以家庭为单位。
一般民众会以为这是交通银行出台的房贷新政，配合银监会的态度很是诚恳，实际上却是违反银监会规定的确凿证据。二〇〇七年九月，央行和银监会联手出台“二套房贷新政”，其后各家商业银行在“以家庭还是个人为单位”界定二套房的问题上，存在严重分歧。不得已，当年十二月，两部门又下发了一个“补丁文件”，规定“以家庭为单位”。
去年十二月国务院出台的“一三一号文”中，明确规定“改善型购房”：“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照首次贷款政策。”也就是说，自二〇〇七年二套房贷政策出台以来，央行、银监会、国务院从未改变过“以家庭为单位”的认定标准，而交通银行却以总行的名义不打自招，原来他们居然还是“以个人为单位”！
回顾二〇〇三年的房地产调控历程，可谓频率高、措施多、力度大，然而效果却不敢恭维。反思之，我认为主要存在三个不利因素。一是地方政府不愿压制房地产市场，土地出让金和房地产税收是地方政府的重要财政收入来源，楼市凉了自然影响赚钱。二是房地产开发商抵制紧缩型政策，企业以营利为天职，比如查处闲置用地政府喊了多年，开发商总能找出借口“借地生蛋”；市场火爆时，又暗地里通过捂盘等手段抬高房价。
二是银行体系和房贷政策乱糟糟。房地产是资金密集型行业，金融政策对楼市走向影响显著。对房地产业而言，金融政策又分外部和内部两类，外部政策包括调整利率和存款准备金率等，是为了稳定宏观经济；内部政策主要是房贷政策，其中又分为开发贷款和个人按揭贷款。内部政策对市场的影响力大于外部政策，比如二〇〇七年二套房贷政策出台后，市场需求迅速萎缩；二〇〇八年这项政策放松后，直接刺激了改善需求和投资需求，市场反弹力度之大让人跌破眼镜。
现阶段，我国房地产企业和购房的居民，融资手段比较单一，对银行贷款的依赖度很高，所以在很大程度上，银行能否认真落实房贷政策，直接关系到房地产调控效果的好坏。目前我国实行的是以国有银行为主导的商业银行体系，在计划经济时代，国有银行唯国家政策马首是瞻，可经过改制、尤其是上市后，在市场化、商业化的驱动下，早已不再是政府眼中的“乖孩子”。
对于房贷政策，商业银行落实效果总体上不尽如人意。上述交通银行一事，只是冰山一角。各家商业银行在政策执行中，都存在降低门槛的现象，而很多商业银行的地方支行，为了抢业务、出业绩，往往会在总行的基础上，再度放松政策限制。于是我们常常看到，一边是央行和银监会提醒房贷风险“雷声阵阵”，一边是各地商业银行依然我行我素，不断推出所谓的“房贷创新产品”，以求在激烈的市场竞争中处于有利地位。
银行对于个人房贷的热情，明显高于开发贷款，因为前者是块“优质资产”。在此情况下，不管央行和银监会怎么“千叮咛、万嘱咐”，商业银行都会将之当作耳旁风的。那么，房贷优惠政策果将在年底终结吗？从银监会和央行角度，套房贷极有可能继续优惠，对于二套及多套房贷，则会按期终止。然而，中短期内，个贷风险很小，银行们依然会抢这块蛋糕，只是今年前三季度放贷疯狂，贷款指标已快消耗殆尽，且待明年一季度央行贷款“放粮”时吧。房贷这锅粥，还得熬下去。
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