[摘要] 近期，国资背景的房企在房地产市场内加速扩张的趋势十分明显，市场内对此也有着种种议论和看法，如认为国内房地产的“去市场化”会越来越明显、消费者与开发商的矛盾会慢慢变成消费者和政府之间的矛盾等等。
近期，国资背景的房企在房地产市场内加速扩张的趋势十分明显，市场内对此也有着种种议论和看法，如认为国内房地产的“去市场化”会越来越明显、消费者与开发商的矛盾会慢慢变成消费者和政府之间的矛盾等等。在“国家队加速进场房企新格局与新思维”的圆桌会议中，房地产商们纷纷表示，国家队加速进场未改房地产业竞争格局。
国企说
央企抢地有三大背景
张玉良 上海绿地(集团)有限公司董事长
不少央企、国企今年以比较大的资金、比较高的价格拿地，为什么会有这种情况，我觉得至少有三个背景。一是现在这些企业很有积极性，虽说是央企、国企，但他们的机制、观念等都已经变了，而且发展的动力很足；二是今年国有大企业特别容易得到国家资金支持，而民营企业的资本量跟他们比不在同一个等级上；三是原来国资委说央企当中只有16家进入房地产业，但近两年来部分央企，特别是传统加工、生产制造企业的效益较差，出口又受影响，他们也会想着加大其他方面的投资。我觉得对此不能作谁对谁错的简单评价，在目前的楼市格局下，各类企业都应该按照自己的状况在市场中给自己合理定位。
央企拿地不存在冲动
杨志光 招商局地产控股股份有限公司副总经理
不管是央企还是民企，他们首先是一个企业，都是按照市场的规律运作。对我们来说，资金来源跟一般企业没有什么区别。舆论认为我们取得这些资金容易一些，这是事实，确实有很多银行对我们有偏爱，这可能是我们在市场的长期耕耘后已经有了稳健的基础，也说明我们所从事的工作得到了认可。再说“地王”，地价高低仅仅是一个指标而已，现在土地都是公开招拍挂，价格不高就拿不到。而我们愿意出高价，还是基于对国家市场和行业前景的信心，不存在什么冲动的情况。
如何拿地取决于企业发展战略
陈兴汉 南京栖霞建设股份有限公司董事长
我认为无论是民企、央企、地方国企、上市公司等，只要看到市场内的盈利空间，都会想尽办法去进攻。同样，无论拿不拿“地王”，每家企业都会根据自己的发展战略作出判断，你的钱多一点，你多拿土地也理所当然。此外，一块地能够成就一家企业，也能够弄垮一家企业，有的企业可能就因为拿了块“地王”却处理得不好，一年的盈利都没有了，甚至两三年之内翻不了身。我觉得我们的企业还是要谨慎，最重要的是控制风险和“练内功”、把产品附加值提高。
别在“新地标”幻影中迷失
即将过去的9月，注定将成为中国的“地王月”。从南到北，土地拍卖槌声铿锵，鼓点密集，一些央企和大型上市公司在地王争夺战中成为一支“虎狼之师”，“没有，只有更高”，每一次新天价诞生的拍卖槌音落定，都伴随着无数购房者的惊叹，拉动房价再次应声上涨。
记者27日电话问苏州一家银行分管信贷的副行长，对此你们怎么看、怎么做？回答说，“看不懂，不敢做！过去大房产商的项目，银行都想从头吃到尾，从土地抵押、在建工程到最后的房贷，现在只敢做一段——只做房贷这一块相对保险。”一家省级国有大行分管信贷的负责人也认为，现在对地王项目贷款一般敬而远之。过去土地四证齐全后到银行抵押，一般能申请到七成的贷款，现在能拿到五成贷款就不错了，他笑言：“我们不想做最后的土地储备中心。”
银行业的“恐高”，代表了对新地王的普遍谨慎态度。上半年，在4万亿刺激政策的作用下，房地产企业获得了相当一部分的银行配套资金。根据国家统计局公布的数据，2009年上半年房地产开发企业资金来源中，国内贷款为5381亿元，同比增长32.6%；再加上个人按揭贷款2829亿元，增长63.1%，总量已 过8000亿元。当然，这其中，以央企为主的大型国企力拔头筹，在融资上他们拥有民企所乏的优势。苏南一家大型民营地产企业的老总懊恼地说，今年春节前，他们看中江宁一块地，想拿，缺钱，找了几家银行得不到支持，但一眨眼就被一家央企吞下。
以央企和大型上市公司为代表的地王，资产整合、注入频繁、融资能力强，一个比一个有钱，地方政府也力捧央企。特别是今年前8个月，资本市场回暖，让房地产上市企业期盼已久的再融资成为可能。7月，保利地产从股市再融资78亿，招商地产再融资50亿；8月重启IPO的中国建筑称将募集资金中的80亿元投向旗下24个地产项目。此后，中冶在股市融资350亿元，其招股说明书中也毫不讳言将用募集资金进行土地储备和项目开发。8月底，万科在得到建行500亿元人民币授信额度后，再从股票市场融资112亿元。这么多的真金白银进来抢地，地价能不涨吗？
专家指出，“地王”频出直接推高房价，购房者的承受能力已到极限，南京最近连续3个月的成交量出现高位下行态势，说明购房人和投资客都已“恐高”，无心追捧。一些地方政府作为土地市场繁荣的直接受益者，力邀“地王”相互捧场，只会助长其对土地财政的依赖，在土地利益泥潭中越陷越深，在“新地标”、“高楼”的幻影中迷失方向。
“地王”频现，是以提高生活居住和商务成本、牺牲城市整体的和谐发展为代价的。“地王”风光无限的背后，既不等于安居，更不代表经济企稳。房地产开发因其高杠杆率，成为最容易滋生资本泡沫的沃土。按照房地产调整后的资本金比例，房地产项目的自有资本金为25%，这意味着1个亿可以做4个亿的项目，这就是4倍的杠杆。如果加上中间段在建工程抵押融资、预售款和购房者高达七成的按揭贷款（按销售时的市值计），一个房地产项目从头到尾的杠杆率可以达到8—10倍。这超出任何实体产业所能运用的杠杆。用银行信贷部门人的话说，看着动辄数亿的贷款批出去，心里发毛！
美国耶鲁大学经济学教授罗伯特·席勒在最近出版的一本畅销书中讲了2006年秋天的一件事，在一个研讨会上，他问房地美的首席经济学家弗朗克·诺沙夫，是否进行过房价下跌的压力测试，弗朗克回答说做了，他们甚至已经考虑到了房价下跌13—14%时可能发生的情况。他又问道：“下降超过这个幅度时又该怎么办呢？”回答说，这样的跌幅从来没有出现过，至少是大萧条以来从来就没有出现过。不幸的是，一语成谶，半年以后，“从来就没有出现过”的事情出现了，“两房事件”揭开了次贷危机的潘多拉魔盒。我们的“地王”、银行、地方政府也要未雨绸缪，不妨做做压力测试：如果未来某个时间，房地产市场出现像去年底那样的一次调整，你能挺得过来吗？
“房地产市场的繁荣永远不会有终点”的说法，无论是美国还是日本，都证明了是一个伪命题。我们不能也不应任由泡沫膨胀到不可收拾为止！新华日报
刺激政策的退出效应增强 房价或将开始下降
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