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如何跑赢大势?“周期论”诠释阳光100写字楼价值

烟台房天下   2009-09-09 17:17

从今年3月到8月,短短5个月时间,住宅市场已然完成了从绝地反弹到谨慎收缩的两度变奏,而商业地产似乎才刚刚站在起跑上线摩拳擦掌。7月,深圳、上海均出现写字楼成交面积大幅上涨态势;8月末9月初,DTZ戴德梁行发布的报告则预测中国写字楼市场有望在2010年全体起立,重拾升势。种种迹象似乎将房地产投资市场下一个目标锁定在以写字楼为代表的商业地产上。那么,在信号频现的背后投资者能否跑赢大势呢?

步:把脉宏观经济周期预热写字楼市场

以阳光100城市广场及所在的海港路核心商圈为代表,今年3月,烟台银行总部入驻阳光100;8月,新火车站投入使用;9月,某世界500强保险公司正在洽谈入驻。与此同时,阳光100写字楼均价已经达到了12000元/平米,尽管问鼎烟台楼市之冠,却仍不乏大客户问津,来自东北、江浙一带的整层买家频频现身,目前在售写字楼仅余不到两层。

业内人士表示,阳光100作为烟台核心商贸圈首座城市综合体中的商务楼宇,占尽了门户位置的优势、超前品质的比较优势,以及此次经济危机的机会优势——一般对于投资者而言,每一次经济周期的转向必然伴随着产业结构的调整,而每次调整又必将制造出新的投资机会。2009年经济危机的压力下,烟台迅速做出战略调整——城市定位从“制造业基地”悄悄转轨到“高端产业聚集区”,现代服务业再次被定义为城市新引擎。正是经济周期的调整加快了核心商圈升级的节奏,以阳光100为代表的写字楼也因此引起了各路投资者的关注。按照一位商业地产业内人士的话说“投资写字楼不同于住宅,往往是以市场培育时间来换取未来空间,这种方式被业界形象地称之为‘慢炖’”。

第二步:抓准时机 商业大鳄“反周期”布局的启示

在9月5日阳光100举办的财富大讲堂上,中国银华基金市场部总监赵乐峰先生曾大爆股神巴菲特的买卖周期“早四到五个月买入;早二到三个月卖出”。同样,类似于巴菲特反周期操作的还有新鸿基等商业地产大鳄。按照上海市投资学会副会长陈湛匀的话说商业地产需要反周期做——经济低的时候一定要有高的做法。这是因为商业地产的走强是随着城市升级的必然结果,但相对于住宅市场的“事前信号”,商业地产往往有一个“时间差”,利用这个时间差,投资者则可以实现抄底商业地产,坐享经济复苏后的超预期回报。按照国际惯例,商业地产的价格应当是周边住宅价格的1.5-4倍,而由于“时间差”的问题,商业地产仍处在价值低估的阶段。

以阳光100为例,其周边公寓的价格已经达到了8500-11000元/平米,按照住宅与写字楼的价格关系,阳光100写字楼的合理价位至少应当在12500-16500元/平米。由此可见,对于实力雄厚的资深投资者,在宏观经济动荡上扬的时候,反周期布局买入阳光100写字楼,不失为跑赢大势的一种方法。

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