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牛市初期关键看估值 阳光100写字楼投资价值分析

——阳光100财富大讲堂《纵论经济走势 瞭望投资风云》系列报道

烟台房天下   2009-09-07 11:33

9月5日,阳光100联手中国建设银行财富管理中心重磅推出《纵论经济走势瞭望投资风云》主题演讲。台湾金融研训院顾问、中国银华基金市场部总监赵乐峰先生为阳光100业主与广大投资者奉上一场精彩绝伦的财富盛宴——从宏观经济的考量要素,到股市风向的先行指标;从国际资本的历史趋势,到中国股市的散户特征;从中美经济的对比分析,到巴菲特操盘特征——赵先生论点鲜明、论据充分、深入浅出地将投资理念、实操技巧循序渐进地传达给投资者,两个的演讲一气呵成,直到演讲结束,在场听众仍然意犹未尽。

牛市初期:股市楼市再遇“估值”考验

结合目前“熊市结束,牛市开始”的过渡期市场形势,赵老师特别指出市场不具备再创新低的基本面,震荡上扬是必然形势。而在这一特殊的市场周期中,估值因素已 过了政策面的影响深度,成为决定投资成败的要素。无独有偶,作为中国主流投资渠道之一的房地产市场,在经历了去年年底的次触底、四月份以后的波反弹、以及8月份的增长再度放缓之后,基于利率、税费等政策面的边际效果正在递减,“估值高、基本面好”的投资物业正在成为投资者竞相角逐的对象。

阳光100:趁低而入 以小搏大

以位于烟台海港路与北马路交汇处的阳光100城市广场为例,该项目自2006年进入烟台以来,随着城市化进程的推进,逐步树立起投资物业的价值标杆。值此动荡之际进场,既是趁低而入,也是以小搏大。

如果按照股票估值中相对估值的方法,无论是从同类产品的横向比较来看,还是从阳光100一贯的价格涨幅来看,其都处于一个估值偏低的行情中。首先,从横向价格比较来看,目前北京、上海、深圳的写字楼物业平均成交价格已经达到了25000元/平米左右,核心商圈的甲级写字楼已经达到了而阳光100超5A海景写字楼均价仅为12000元/平米;第二,从纵向价格浮动来看,仅今年上半年一线城市办公物业价格同比上涨在5%-20%之间,而烟台写字楼物业价格几乎原地踏步;第三,从供需结构来看,一线城市核心商圈写字楼物业比例占到了70%以上,而阳光100几乎为烟台核心商贸圈真正达到5A标准的国际化写字楼。

如此三出三入,充分说明阳光100已经具备了价格优势、市场空白优势与市场先机优势——这些投资价值的外在空间。除此之外,在内在价值的塑造上,阳光100同样稳扎稳打。按照赵老师的话说“懂得破纪录者永远都是纪录保持者。”阳光100深谙此理,从细节入手,不断突破,逐渐成为烟台写字楼市场标准的制定者与记录保持者——

12部OTIS品牌电梯,以高于普通电梯10%的造价成本、实现高于普通写字楼50%的单位服务面积和一倍的使用周期;特灵中央空调系统,以高于普通空调70%的前期购置成本实现低于普通空调70%的后期运营成本;3.8米层高,不仅打破烟台惯有的3.15-3.3米标准,更超越北京上海等一线城市3.5米水平。正是这种超然的性价比决定了阳光100以小搏大的能力和空间。

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