“地价推高房价”这样的问题也需要求证？
“国土部调查商品房地价，求证地价推高房价说”，这是《财经日报》6月17日一篇报道的标题。
报道说，国土资源部近期已经向地方下发“国土资电发(2009)34号地价调查表”，要求地方填报具体的房地产项目土地出让价款，以及房屋售价等。这项抽样调查完成之后，有望揭开“土地成本在房价中到底占多高比例”的真相。
“地价推高房价”这样的常识，现在也到了需要求证的地步，这世界的确变化很快。中国土地勘测规划院地价所的田彦军一直不认同“地价推高房价”的说法，他的理由是：自2001年土地拍卖以来，地价同比增幅均低于同期房价增幅。为了证实自己的观点，田彦军还列举了2002年至2006年地价房价增幅不一的数据：在这5年中，商品房价格同比增幅分别为3.69%、4.84%、17.76%、14.04%和6.79%；而同期地价水平(楼面地价)增幅为4.39%、4.68%、6.08%、4.20%和5.19%。
我不得不说，“地价推高房价是误解”这一说法不符合人们的常识——今年两会期间，工商联曾递交一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言，称一项调查显示房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例，达到58.2%。即便是田彦军自己提供的数据，也只是表明2002年至2006年之间地价与房价的增幅比例不一致，简单一点说，就是地价涨得慢了一点，房价涨得快了一点。这些数据又能证明什么呢，难道是要证明相比于房价地价涨得还不够快？
不错，房价的成本一直是个谜，但房价是由哪几个部分构成的，大家基本上还是清楚的。众所 ，地价是房价的重要组成部分，高房价带动了地价，被带高的地价又推高了房价，这是一个再简单不过的逻辑关系。但现在，我们却要来求证“地价推高房价”是不是一个误解，实在是让人哭笑不得。
我感到不能理解的是，花这么大力气展开的调查，它究竟想要告诉大家什么？如果说这样的调查是想证明开发商的暴利，那么，我只能说这是徒劳的，房价成本一天没有详细公布，“开发商是否有暴利”就永远是天问——除了地价之外，开发房地产还有各种或明或暗的成本。如果说调查是想证明“地价推高房价”不是一个误解，那它必然也是徒劳的——由各地自己填写抽样调查表，其数据的真实性实在不容乐观，抽样调查的灵活性，注定这只是一场数字游戏。更何况，任何一个地方政府都不会心甘情愿承认地价推高了房价，它们所需要的，恰恰是想方设法摘掉自己头上“高房价推动者”这顶帽子。
这场数字游戏，无法求证“地价推高房价只是误解”，也不能对平抑房价起到实质性的作用，更无助于地方政府走出“土地财政”的既有利益格局。相反，如果最终的调查结果“证实”了地价并未推高房价，反倒会让地方政府在舆论压力下如释重负，继续在“土地财政”中打转，延缓房价回归理性的进程。（中国证券报-中证网）
房价虚高原因是房价成本构成不合理
目前房地产开发成本在国开卷机内几乎是个谜题，公众普遍认为房地产是暴利行业，房地产价格虚高得厉害，开发商们从房地产开发中攫取了超常的暴利。
然而很多开发商们认为现在土地成本过高，房地产开发利润并不丰厚。万通地产董事局主席冯仑则说，房地产开发商的平均资产率达不到5%;北京市华远房地产股份有限公司董事长任志强说过去几年平均的行业利润率大概只有8%。
记者采访了上海某热销大型楼盘的开发商开卷机，这个楼盘项目均价为每平方米18000元。“别看我们的报价高，其实赚得并不多。”开发商表示，该楼盘建安成本每平方米就要4800元，其他成本还包括银行利息、销售成本、各种税费等，而土地成本在各项成本中占有很大比例，这个楼盘是2002年拿地的，因此利润可观，如果是2006年、2007年拿地，以现在的价格销售说不定还会亏损。
这位开发商说，以他的感觉，开发商每赚1元钱，4毛多是自己的，5毛多都作为土地出让金和税收归于政府。就他的观点，房价合理的构成应该是地价、造价、营销和税前利润各占1/3，这样地方政府、开发商、购房者的利益能够得到较好的平衡。但现实当中，土地成本过高导致了平衡无法建立，以上海为例，开卷机据他估算，上海外环以外，土地成本约占开发总成本的20%-30%，内外环之间的成本占比约为50%，而中心区的成本占比可高达60%。（搜房博客）
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