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以房养房需计算好收益平衡点

烟台房天下   2008-03-24 08:58

“以房养房”等房产理财方式的兴起,反映出城市居民理财观念的逐步活跃。无论是租房、买房还是卖房,除了房屋的地段价格以及购房者本身的要求外,算好买卖账也是至关重要的。

“以房养房”就是贷款购置了第二套房产后,出租套房产,以租金收入偿还月供的投资方式。
如果一个人的月收入不足以支付银行贷款本息,或是支付后不足以维持每月的日常开销,而拥有一套可以出租的空房,且这套房子所处的位置恰好是租赁市场的热点地区,那么就可以考虑采用这个方案,将原有的住房出租,用所得租金偿付银行贷款来购置新房

对于采用这种理财方式的市民来说,要算好一笔账,那就是如果出租房年率高于银行按揭贷款利率,则应出租,反之则出售。目前的“以房养房”,一般有三种方式:一是出租旧房,用所得租金偿付银行贷款来购置新房。二是投资购房,出租还贷。买一套用来自住的新房后,再买一套租价高、潜力大的房子专门用来出租,用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息。三是将旧房出售或抵押,再买新房。

业内人士介绍,能够保持持续并且快速的房产,必须在地段、小区环境和房屋状况这三个因素中至少有一项优势。一般而言,房产的很大程度上有赖于地段的。如果旧房拥有较好的地段,房产的可能性较大,房主长期持有后将可获得广阔的空间。反之,一些房龄较长,房屋状况较差,甚至濒临拆迁,由于房屋价值逐渐萎缩,房主应该选择买新房换旧房。

“以房养房”不是个简单的过程,一些账目是必须要考虑的,比如出租房屋所要缴纳的管理费,还有银行贷款利息。同时,出租房屋的业主也应该注意的是房屋出租会有一个“滞留期”,即在正式出租出去之前,会有一段时间房子是空置的。即使已经出租的房子也可能会中途“断档”,这就需要周密考虑如何度过这样的“风险期”。所以,投资者在瞄准“以房养房”的投资模式时,应对自己的还贷能力慎重考虑。

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